【MyGoNews蕭又安/專題報(bào)導(dǎo)】占地約5000坪的「京華城標(biāo)售案」第4度標(biāo)售2019年9月25日開標(biāo)，底價(jià)342億元，比第一次(2018年12月12日)標(biāo)售時(shí)開價(jià)的380億元「打九折」，然而，第4度開標(biāo)結(jié)果，由鼎越開發(fā)採(cǎi)「追價(jià)」方式，以372億1萬(wàn)元得標(biāo)，溢價(jià)率達(dá)8.8％，直逼首次標(biāo)售底價(jià)380億元。而得標(biāo)者鼎越開發(fā)背後的母公司是中石化，而中石化又是京華城的大股東，持股比率將近4成，這樁看似「左手換右手」的標(biāo)售案，引發(fā)市場(chǎng)的聯(lián)想與質(zhì)疑。
 
根據(jù)承辦標(biāo)售的戴德梁行事後新聞稿指出，「中石化表示，看好未來(lái)臺(tái)北市東區(qū)辦公大樓市場(chǎng)，且京華城土地屬臺(tái)北市東區(qū)罕見完整大面積可供開發(fā)土地，有創(chuàng)價(jià)空間，未來(lái)京華城拆除後將規(guī)劃興闢頂級(jí)商辦，完工後可為超過(guò)上萬(wàn)個(gè)上班族提供工作場(chǎng)所，帶動(dòng)中崙商圈繁榮，同時(shí)為臺(tái)北市中心發(fā)展帶來(lái)新機(jī)會(huì)?！故袌?chǎng)人士形容，這種「大哥(威京集團(tuán))賣樓、弟弟(中石化)買回」的戲碼，讓人越看越迷糊，如果中石化這麼看好京華城的未來(lái)發(fā)展，其實(shí)集團(tuán)內(nèi)部進(jìn)行交易，過(guò)程一切符合證券主管機(jī)關(guān)的要求，然後發(fā)佈重大訊息即可，何苦繞了一大圈，搞到3次「無(wú)人問(wèn)津」後，弟弟才手買回，而且價(jià)碼只比第一次開價(jià)便宜8億元？
 
戴德梁行在事後新聞稿指稱，「中石化表示，京華城土地位在南京四五商圈及信義商圈北側(cè)交界，地處便利，基地屬位處信義計(jì)畫區(qū)的延伸區(qū)；允許使用項(xiàng)目包括辦公大樓、國(guó)際購(gòu)物中心、國(guó)際觀光旅館…等，目前規(guī)劃改建為4棟結(jié)合綠能智能環(huán)保的商辦，上層19樓規(guī)劃為頂級(jí)辦公室，可提供超過(guò)上萬(wàn)個(gè)上班族的工作場(chǎng)所，不只能為公司帶進(jìn)獲利，也能繁榮鄰近中崙商圈，同時(shí)接軌臺(tái)北市政府積極推動(dòng)的信義2.0計(jì)劃?！苟êB與房地產(chǎn)市場(chǎng)的人都知道，一塊這麼大面積的基地，要建築設(shè)計(jì)、規(guī)劃產(chǎn)品，並且計(jì)算未來(lái)的投資報(bào)酬率，單是這樣的作業(yè)時(shí)間，恐怕起碼需要1年以上，「京華城標(biāo)售案」2018年12月12日第一次公告，中石化2019年9月25日得標(biāo)，他們規(guī)劃「4棟結(jié)合綠能智能環(huán)保的商辦，上層19樓規(guī)劃為頂級(jí)辦公室」到底花了多少時(shí)間做出這樣的產(chǎn)品定位？中石化想要取得「京華城」的起心動(dòng)念，到底是什麼時(shí)候萌生出標(biāo)購(gòu)意願(yuàn)，也讓市場(chǎng)感到好奇。
 
戴德梁行在事後新聞稿指稱，「中石化說(shuō)明，未來(lái)京華城土地地上物拆除後，將保留地下室原連續(xù)壁及基樁，和一般素地開相比減少了土方挖運(yùn)棄的費(fèi)用，預(yù)估節(jié)省整體工期約12至16個(gè)月，運(yùn)營(yíng)策略則採(cǎi)辦公樓及商業(yè)出售出租模式，將依照後續(xù)運(yùn)營(yíng)狀況決定，預(yù)計(jì)本案開發(fā)完成後，將對(duì)中石化營(yíng)運(yùn)收入及收益帶來(lái)穩(wěn)定貢獻(xiàn)，並可支應(yīng)雙主軸策略滾動(dòng)開發(fā)?！惯@麼重大金額的投資案，用中石化100％持股的鼎越開發(fā)名義標(biāo)購(gòu)，是否也須受到證券主管機(jī)關(guān)監(jiān)督？中石化的股東應(yīng)該有權(quán)力質(zhì)疑，未來(lái)的「營(yíng)運(yùn)效益」如何？證券主管機(jī)關(guān)是否也應(yīng)該主動(dòng)要求中石化提出決定這麼重大金額投資案之前，是否做過(guò)確實(shí)詳細(xì)的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，是否有針對(duì)是否符合公司營(yíng)運(yùn)的安全控管？

中石化副總暨發(fā)言人陳穎俊25日晚間解釋，京華城2018年12月，以及2019年3月、6月三次標(biāo)售，都以流標(biāo)收?qǐng)觥Ｔ诘谌瘟鳂?biāo)後，京華城的聯(lián)貸主辦銀行凱基銀行，提議中石化可以最大股東的身份參與研議合作方式。經(jīng)公司評(píng)估後，中石化看好臺(tái)北市未來(lái)商辦行情向上，因此決定出手。換句話說(shuō)，中石化是在2019年6月開始「起心動(dòng)念」準(zhǔn)備標(biāo)購(gòu)京華城，在短短3個(gè)月時(shí)間裡，決定了4棟19層高端辦公大樓的產(chǎn)品定位，完成了這麼大金額投資的「財(cái)務(wù)分析」與「風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估」，更完成了區(qū)域商辦產(chǎn)品未來(lái)發(fā)展的「市場(chǎng)調(diào)查」，最後決定出手「372億元標(biāo)購(gòu)價(jià)」，看來(lái)中石化對(duì)於標(biāo)購(gòu)京華城的「速度與激情」讓人大開眼界。
 
然而，無(wú)論市場(chǎng)有什麼樣的質(zhì)疑，這樁交易已經(jīng)「成交」，對(duì)於「京華城」來(lái)說(shuō)，找到了自己的買家，對(duì)於承辦的戴德梁行來(lái)說(shuō)，算是「達(dá)成任務(wù)」，對(duì)於高價(jià)搶進(jìn)的中石化來(lái)說(shuō)，就看看未來(lái)這個(gè)標(biāo)購(gòu)案，是否真的能幫中石化帶來(lái)「他們自己期待的豐厚獲利」吧！